短評本港樓市

樓價在2007-2008年上半年到達高位，那時最主要受惠於負利率的環境之中，雖然眾多人士在那時建議投資者應該把握時機買入樓房，以保障資產合理地增值及享受樓價持續上升的因素，但是我曾經指出負利率並不是一個買樓的好時機，而是一個賣樓的好機會，因為當時樓價並不是剛剛開始展開升浪，升浪其實從2003年沙士以後已經開始，當時我們處於的環境應該是高位，而不是低位。

失業率估計樓價下跌幅度

不知不覺，時間已經到達了2009年，市場人士展望今年樓價走勢應該都會下跌5-25%不等。一直以來，市場中有多種因素影響樓價，譬如息率、經濟狀況、物業供應及賣地情況等。但是，個人而言，一般傾向參照失業率去估算樓價走勢，我並不是指以上因素並不重要，而是失業率跟樓價走勢的相關係數較高。現在，本港失業率面對著上升趨勢，主要因金融海嘯下企業紛紛為了自保或者節省成本而裁員，2009年失業率大有機會上升至6%左右。當經濟及失業問題同時嚴重時，樓價自必將向下調。因此，參照失業率的估計，我相信樓價今年將會下跌15%-20%附近。

樓價不會重回沙士價

另一方面，我相信樓價最多只會回到2004年的位置，重回沙士價的可能性極低。最主要是沙士時，香港人面對的是致命疾病，那時的惶恐並不是失業可以比較的，因此信心並不能回到當時低位。另外，未來數年香港物業供應量不多，對樓市也是一個支持作用。

美聯物業或許也是指標

由於失業率並不是領先經濟指標，而股市大部分時間領先經濟6個月左右，投資者不妨同時留意美聯的股價走勢，因為美聯生意好壞和預期的收益，或多或少會反映在股價上。美聯生意與樓市關聯甚大，投資者或許能從美聯股價身上快人一步了解樓市的走勢。