樓價短期內難下跌

早前財爺曾俊華宣佈為防止樓市泡沫風險，將徵收三級制的額外印花稅，以打擊樓市炒風。頓時間, 樓市的成交大跌, 而且不少炒家盤更大減5-10%以務求去貨. 這次政府出招的目的是希望打壓炒家, 以回應升勢過急的樓價. 面對這次樓市的升浪, 不少市民均表示是炒風熾熱所造成, 惟我覺得這只是說對了部分.

雖然炒家無疑是對樓市構成煽風點火的作用, 加快樓價的上升速度及幅度, 但是樓市整體上還是透過用家或長線投資者去支持. 現在的利率偏低, 加上H Plan的流行, 置業人士現在供樓的利息支出只是1厘左右. 我們在此先不討論利率長遠會上升的問題, 很多家庭在現在的低息環境下, 也變得很容易負擔供樓支出, 供樓支出可能只佔家庭收入30-40%左右, 當然這種低息情況是扭曲了置業人士的真正負擔能力, 但卻無疑是支持了樓價上升. 另外, 在通漲升溫及美元匯價積弱時, 不少用家或投資者均會覺得香港物業起碼能夠做到保值, 甚至有機會升值, 而且租金回報也不錯, 不少人會寧願選擇置業, 也不願意把錢存放在銀行裡.

此外, 樓價升跌也跟心理預期有極大關係. 接近整個市場也認為美國加息步伐會相當緩慢, 而大家也深知本港樓市的供應量將最快於2013-2014年才回到一個較為合理的水平, 試問在如此預期下, 樓價怎會下跌呢? 因此, 我不知道樓價還會不會大升, 但是我可以肯定說短期內要下跌並不容易, 除非以上支持樓市的因素突然逆轉. 政府這次出招只能壓制樓價不能再大升及減少成交, 在樓價淡靜一段時間後, 用家或長線投資者見到原來樓價都不會因政府招式而下跌時, 他們又會重新入市.

最後, 樓價甚麼時候會跌? 我不知道! 但甚麼情況會導致突然下跌? 我暫時想到的有: 1)美國突然迅速加息 2) 美元轉強 3) 金融危機再次爆發.

香港政府的房屋政策

上星期五參加了一個由投資銀行美林所舉辦的午餐會, 會上討論的議題正是現時火熱的樓市. 美林邀請了曾任房屋署副署長的鄔滿海先生作演講, 講述香港政府的房屋政策. 筆者從午餐會中得到一份簡報, 發現當中有些資料頗值得讀者參考, 因此特意跟各位分享.

1.房屋價格指數和新私人住宅落成量關係

於90年代, 香港新私人住宅落成量一直達到大約30,000萬個單位, 但是在95年-97年之間, 落成量回落至20,000萬個單位左右, 而同期樓價開始急升, 並在97年見頂回落.落成量從98年開始回升至25,000萬個單位以上, 而同期樓價卻不斷回落.

04年開始, 香港新私人住宅落成量維持在18,000萬個單位以下, 08年及09年更低於1萬個單位, 樓價在同期不斷上升. 而供應在10年開始有回升跡象, 會否意味樓價將會陸續見頂回落?

2. 香港樓價升幅較人工升幅更快

香港平均樓價由86年開始計算, 至今上升了接近10倍; 但同期的家庭入息中位數卻只是上升了3倍左右, 而且家庭入息中位數自97年以後大致上是保持平穩, 並沒有顯著的升幅, 反映香港市民在收入沒有上升下, 卻要面對持續昂貴的樓價. 更重要的是, 香港人的平均住宅面積只86年開始根本沒有改變, 香港人的住屋生活水準在樓價不斷上升下, 反而顯得下跌了.

3. 香港政府每次出招也是後知後覺

香港政府每次面對著樓價問題也是反應稍微遲鈍, 每次也是見到樓價狂升, 才會想到增加供應去調節市場. 現時, 香港政府主要官員不斷出招回應持續上升的樓價, 並承諾要加大未來的房屋供應, 會否意味著樓市將會步入拐點?
在講座末段, 鄔滿海先生表示支持復建居屋,皆因近月的樓價升幅,已上升至市民不能負擔的水平, 市民根本難在私樓市場置業。看上來, 政府在10月的施政報告將有頗大機會推出為樓價減溫的措施, 面對這個政策風險, 讀者不可不防.

復建居屋 遠水不能救近火

最近，由於樓價急升導致民怨沸騰，政府陸續通過不同渠道「放風」，謂有意於發報施政報告時提出興建數千個居屋單位。現在眾多年輕市民抱怨樓價過高，無論他們怎樣辛勤工作也好，怎樣努力去儲首期，也好像追趕不到急據上升的樓價。這一邊廂，當部分市民還期望樓價會下跌; 另一邊廂，不少投資銀行或者專家們均出樓價易升難跌，一) 因為未來2年新住宅落成量不多，大約要到2013年才會出現較多供應; 二) 美國經濟復甦步伐緩慢，1-2年都可能無力加息，香港利息將會持續低企; 三) 內地富戶持續來港購買住宅，直接加大住宅的需求。於是，要求復建居屋協助中產，年輕夫婦置業的訴求日益增強，筆者有感房屋問題已再次成為民意向政府施壓的議題，政府的考慮慢慢已變成了應當怎樣去應付民意訴求，多於復建居屋能否對樓市有實際幫助或影響，因此筆者傾向相信政府將會在施政報告提出復建居屋或類似方向，這對樓市而言絕對是一個政治風險，現業主或者準業主絕對要留意未來的政策方向。

事實上，筆者認為復健居屋未能在短時間舒緩市民的需求(興建推出需時)，或許只能在心理上影響樓價的升勢。其實，政府應考慮活化居屋市場方案，房委會早在2004年就開始研究利用分期補地價的方式，希望活化居屋市場，增加居屋單位的供應，但是當時樓市仍然一片沉寂，市民回響不大，政府不作也罷，導致上述建議不了了之。活化居屋市場的好處，是可以在短期內令樓宇供應顯著增加，以協助更多市民上車置業。

香港目前房地產市場有大約有240萬個單位，核心家庭數目則大約230萬戶計，如果正常平均分配的話，理論上每個人應該也能夠得到居所，但是如果從實際角度去看，隨著越來越多年輕人從核心家庭走出來另覓新居，又或者是希望改善生活環境等等，這些人均很難在一手市場置業，因為現在香港樓市大量供應的均是豪宅，實際上可以供普通人購買的並不多，才會造成現時樓市的困局。因此，活化居屋市場方案，確實值得政府多加考慮。

以股代樓

在人生旅途上，一般人均會經歷幾個重要的人生階段，分別是畢業、工作、求偶和置業。而筆者於今年六月也正式畢業，並開始正式工作。從現在開始計算，未來十年應該是要為結婚和置業作好準備。一般而言，當一段感情進入到談婚論嫁的階段，雙方家長及情侶大都希望會先確定了居所，然後才正式「擺酒結婚」。


當然，要確定居所，情侶們並不一定要選擇買樓，租樓也可能是一個選擇。而最近，筆者則跟朋友討論到一個非傳統的置業方法，就是「以股代樓」，筆者希望透過本期專欄跟讀者們探討一下有關方案。

以股代樓的意思是我們並不直接買樓，反而是運用買樓的資金，去買入一些優質、具派息的股票，然後再用股息收入租樓居住。此方法的論調是建基於: 優質股票長遠上升空間應比物業大，始終物業存在資產折舊(Depreciation)，樓齡越高的話，樓宇的價值應該持續下跌，而且所牽涉在維修保養方面的支出也會增加；而優質股票的盈利及股息應該持續增加，用買樓的資金作股票投資，長遠價值應該會增加。簡單而言，如果我們想買入一個價值300萬的物業，以年租4厘作計算，市場租金大約應該為$12000元；但如果我們以300萬買入一些長線優質、具派息的股票(假設息率同樣為4厘)，我們已經足夠交付租金，而且股息也會隨著上市公司的盈利增加，在未來為我們創造更多現金流(股息收入大於租金)。這些餘下的現金流更可再投資，尋求更高回報。同時，股價的上升也會導致你的資產淨值上升，令到「以股代樓」方案能夠跑贏直接買樓置業。

不過，此方法當中也牽涉不少難處，其中最重要的是選股能力，倘若你未能選中一只「千里馬」股票，你的投資會變得難以維持持續增長，於是也有機會未能應付租金指出。而且，上述例子是假定了我們擁有與置業目標價值同等量的現金，這對一般人來說也是難以實現的，因為大部分人買樓時均需要做按揭，因此此方法或許只適合能夠一筆過現金買樓的朋友。

「80後」無須急於置業

筆者從來也不是樓市方面的專家，故此筆者並不敢於各位樓市專家、前輩、讀者面前班門弄斧，隨便為香港樓市走勢作出預測。在這個專欄內，筆者希望的是透過自己本身是「80後」的身分，與一眾讀者探討現今的樓市問題、80後的想法等等，讓大家多作討論。早前，筆者撰寫的文章「80後置業問題 不應轉嫁政府」於刊登後，不論在經濟日報的網站或者筆者的個人網誌上，均引起了不少討論，這正正體驗了香港的言論自由，也是筆者所樂意見到的。


樓價問題並不是這一代的香港人才遇到的，而是困擾著不同年代的香港人。過去，香港一直面對著地少人多的問題，加上政府並沒有長遠物業發展計畫，導致香港樓價一直偏高。筆者並不是認為政府沒有責任，而是更希望年輕人在向政府申訴的同時，也應努力向上，為自己的未來作出打拼。

或許有人會指出:「香港現時的樓價升幅遠超薪金升幅，年輕人面對如此高樓價時，心裡能夠不急進嗎? 如果不快快買樓，往後又如何置業呢?」對此陳述，筆者並不完全苟同。雖然香港現時的樓價升幅確實超過薪金升幅，但是根據經濟理論而言，此等情況並不會、也不能夠長期維持，不是樓價必然會回落，就是薪金需要獲得調升。當然，影響樓價的升跌並不是單單只有一個原因，但是筆者希望指出以上陳述並不是一個需要盡快置業的原因。況且，以上陳述假定了樓價長升不跌，於是年輕人便一輩子也不能置業。實際上，香港樓價習慣或落兩、三年，然後上升五至六年，亦即表示樓價如其他商品一樣，均存在著經濟週期。年輕人並不需要在樓市上升時置業，反而應該努力工作，好好儲畜，減少消費，增強自己的按揭能力，在樓市回落時便是置業的良機。

年輕人如果不揮霍，兩伙子五至八年儲三十萬首期，然後買下一個市區二手的單位也應該能夠做到。待往後薪金陸續獲得調升，才再考慮一手或者較新的樓宇吧。身邊不少前輩也是30歲才置業，然後帶孩子出生後，才再考慮換樓，篇幅有限，下回有機會再說。

80後置業問題 不應轉嫁政府

尤記得第三代香港人，亦即是如我父母一輩，大都是依靠著買樓來賺到第一桶金。我的父母於90年左右第一次買樓，當時的一個700呎市區單位只售70萬，惟借貸息率非常高，動輒達10厘以上，這是因為當時香港的通漲水平遠較現時高，可幸的是香港人的工資增幅亦高，導致最後實質收入(Real Income)均有持續增長。這個單位於97年前後升值至360萬，縱使父母並沒有在樓市高位脫售，回報也能倍數計算。但到了我們這些第四代香港人，或稱「80後」，雖然現時息率奇低，但是樓價卻並不便宜，身邊很多學兄學姊均指出他們工作穩定，不是沒有供款的能力，而是沒有足夠的首期；他們如果要急著買樓的話，大部分人均要依靠父母、長輩的「仗義相助」，才能籌集足夠的首期，成為業主。

這幾個月來，我們不時能在報章雜誌上看到部分「80後」哄訴樓價太高，政府應該復建居屋，增加土地供應等等。在此，我並不希望把討論的側重點放在樓價是否太高上，而是希望把側重點放在年青人的心態上。現時，不少年輕人的心態頗為冒進，常常期望自己於畢業後在公司工作能坐上「穿梭機」，扶搖直上，賺取巨大金錢回報，於是在30歲前便已經成為「有車」、「有樓」一族。但是，他們這些願望很容易落空，因為現今社會競爭激烈，如果你想比別人更快升職、更快加薪，你必定要需要付出更大的精神及時間；何況事業也是需要時間去經營，並不能祈求在短時間內便能獲得成功。

腳踏實地 努力儲首期

事實上，年輕人也不應太急進，奢望自己能夠在畢業後數年內便能籌集足夠的首期，成為業主，這些想法並不切合實際，上一代大都也是經過勤勞的工作，省儉的儲畜，才能夠成為業主，試問我們又怎能夠隨便將問題轉嫁給香港社會呢? 高樓價並不是我們這一代才遇到的問題，而是一直均困擾著不同年代的香港人的問題。樓價問題絕對需要政府去正視，而同時間年青人也應該腳踏實地，用自己的雙手去打拼，闖出自己的天地。

年輕人不要為面子買樓

身邊不少師兄、師姐早已畢業，他們一般已有穩定的工作，願望就是盡快買樓。尤其是男仔，好多師兄都覺得如果自己買到間樓，可以顯示為擁有一定的經濟實力，讓女朋友或者他們家人均顯得有「Face」，求婚都會變相容易一點。況且，倘若計畫結婚的話，遲早都會想有自己的安樂窩，所以點都會想買左樓先。


但是，如果想有自己的安樂窩，並不代表一定要買樓做業主，租樓也未嘗不是一個好選擇。我一直認為，買樓絕對是一般人最好的投資方法之一，但是買樓跟買股票一樣，除左受本身投資項目的質素影響外，時機也是非常重要的考慮因素。如果你碰巧在高位買樓，跟在股市高位摸頂買股毫無分別，好彩的話都起碼等3、5年先回到買入價，不好彩的話可能等足10年都見不到「家鄉」。我依稀記得97年時，嘉湖山莊賣到5千多元一呎，到了今天2010年，樓價距離當時高位依然有5成，當日於高位買樓的投資者真的欲哭無淚。因此，年輕人絕對不應該單憑「Face」、結婚等考慮而盲目不理市場環境去買樓。

不過，如果一般長輩如果聽到你選擇租樓而不買樓，他們通常第一個反應都是:「吓? 傻仔，租樓係等於幫人供樓，梗係買樓好過供樓啦!」實際上，他們這樣說也不無道理，倘若如果你選擇長租一世，租樓的確不化算，因為你30年不選擇買樓，你所付出的租金應該差不多等同一間樓。但是，如果你只是選擇短租3年左右，租樓又可能有「著數」，因為如果樓市跟股市一樣，都存在着周期性，假如現時價格太高，不妨等多一等，將買樓的時間放長一點，耐心等待調整才買。

總的來說，我並不是阻止各位年輕朋友上車置業，我只是希望提出買樓也是一種投資，耐心是投資市場裡最重要的東西，千萬不要盲目地入市。不過，如果你真是堅決要先買樓、後結婚，不妨先選擇買入一些較為平價的二手樓，因為現時差不多全部新樓均「豪宅化」，元朗新盤都要賣到成7、8千元一呎，千萬不要因為一個「新」字而買貴貨。