上星期五參加了一個由投資銀行美林所舉辦的午餐會, 會上討論的議題正是現時火熱的樓市. 美林邀請了曾任房屋署副署長的鄔滿海先生作演講, 講述香港政府的房屋政策. 筆者從午餐會中得到一份簡報, 發現當中有些資料頗值得讀者參考, 因此特意跟各位分享.
1.房屋價格指數和新私人住宅落成量關係
於90年代, 香港新私人住宅落成量一直達到大約30,000萬個單位, 但是在95年-97年之間, 落成量回落至20,000萬個單位左右, 而同期樓價開始急升, 並在97年見頂回落.落成量從98年開始回升至25,000萬個單位以上, 而同期樓價卻不斷回落.
04年開始, 香港新私人住宅落成量維持在18,000萬個單位以下, 08年及09年更低於1萬個單位, 樓價在同期不斷上升. 而供應在10年開始有回升跡象, 會否意味樓價將會陸續見頂回落?
2. 香港樓價升幅較人工升幅更快
香港平均樓價由86年開始計算, 至今上升了接近10倍; 但同期的家庭入息中位數卻只是上升了3倍左右, 而且家庭入息中位數自97年以後大致上是保持平穩, 並沒有顯著的升幅, 反映香港市民在收入沒有上升下, 卻要面對持續昂貴的樓價. 更重要的是, 香港人的平均住宅面積只86年開始根本沒有改變, 香港人的住屋生活水準在樓價不斷上升下, 反而顯得下跌了.
3. 香港政府每次出招也是後知後覺
香港政府每次面對著樓價問題也是反應稍微遲鈍, 每次也是見到樓價狂升, 才會想到增加供應去調節市場. 現時, 香港政府主要官員不斷出招回應持續上升的樓價, 並承諾要加大未來的房屋供應, 會否意味著樓市將會步入拐點?
在講座末段, 鄔滿海先生表示支持復建居屋,皆因近月的樓價升幅,已上升至市民不能負擔的水平, 市民根本難在私樓市場置業。看上來, 政府在10月的施政報告將有頗大機會推出為樓價減溫的措施, 面對這個政策風險, 讀者不可不防.
