以股代樓

在人生旅途上，一般人均會經歷幾個重要的人生階段，分別是畢業、工作、求偶和置業。而筆者於今年六月也正式畢業，並開始正式工作。從現在開始計算，未來十年應該是要為結婚和置業作好準備。一般而言，當一段感情進入到談婚論嫁的階段，雙方家長及情侶大都希望會先確定了居所，然後才正式「擺酒結婚」。


當然，要確定居所，情侶們並不一定要選擇買樓，租樓也可能是一個選擇。而最近，筆者則跟朋友討論到一個非傳統的置業方法，就是「以股代樓」，筆者希望透過本期專欄跟讀者們探討一下有關方案。

以股代樓的意思是我們並不直接買樓，反而是運用買樓的資金，去買入一些優質、具派息的股票，然後再用股息收入租樓居住。此方法的論調是建基於: 優質股票長遠上升空間應比物業大，始終物業存在資產折舊(Depreciation)，樓齡越高的話，樓宇的價值應該持續下跌，而且所牽涉在維修保養方面的支出也會增加；而優質股票的盈利及股息應該持續增加，用買樓的資金作股票投資，長遠價值應該會增加。簡單而言，如果我們想買入一個價值300萬的物業，以年租4厘作計算，市場租金大約應該為$12000元；但如果我們以300萬買入一些長線優質、具派息的股票(假設息率同樣為4厘)，我們已經足夠交付租金，而且股息也會隨著上市公司的盈利增加，在未來為我們創造更多現金流(股息收入大於租金)。這些餘下的現金流更可再投資，尋求更高回報。同時，股價的上升也會導致你的資產淨值上升，令到「以股代樓」方案能夠跑贏直接買樓置業。

不過，此方法當中也牽涉不少難處，其中最重要的是選股能力，倘若你未能選中一只「千里馬」股票，你的投資會變得難以維持持續增長，於是也有機會未能應付租金指出。而且，上述例子是假定了我們擁有與置業目標價值同等量的現金，這對一般人來說也是難以實現的，因為大部分人買樓時均需要做按揭，因此此方法或許只適合能夠一筆過現金買樓的朋友。

留意ETF背後潛在風險

隨着盈富基金（02800）推出後，加上安碩A50中國（02823）的熱賣，普遍投資者對交易所買賣基金（exchange-traded funds，簡稱ETF）有更廣泛的興趣。而市場上愈來愈多公司也乘勢推出各式各類ETF，並且被宣傳為可分散風險的投資工具，是普通市民投資的首選。

本質上，ETF的推出是希望為投資者簡單地追蹤指數的表現，減低選股風險，爭取長線相對穩定的回報。但是，隨着ETF類投資產品發展至現時佔全球資產總值高達1萬億美元，ETF隨時可令金融市場造成極大波動。

記得今年五月初美股突然暴瀉千點，當中有多達七成被取消交易與ETF相關，令各地監管機構及市場人士開始驚覺ETF的潛在危險。當中美國證監會已經指出，ETF是跌市成因的調查重點之一，這是因為當日數十隻ETF於數分鐘內股價暴跌至1美仙，相等市值於一瞬間徹底蒸發，分文不值。

追蹤誤差愈低愈好

因此，作為一個精明的投資者，絕對需要了解ETF背後的潛在風險。現在香港市場內逾半ETF均採用合成模擬策略，絕非持有相關股票或商品實貨，只是持有股票掛鈎期權等結構性工具，或與持有實貨的中介公司簽訂合約。現時，本港共有62隻ETF，其中就有46隻採用合成模擬策略，包括最受香港人歡迎的安碩A50。假如投資者沒有持有實貨，投資者只能獲得最低，甚至可以說成沒有保障，因為當ETF發行者不幸破產的話，投資者只能以債權人身份排隊，等候賣出剩餘資產後才能「分錢」，能分多少全憑運氣，投資者隨時陷入與當年一眾雷曼迷債苦主們相同情況。

因此，筆者在買入任何ETF前，均會在發行商網站上查看有關銷售文件，並盡量先考慮一些持有實貨的ETF，以減低風險。除了以上提及的風險之外，投資者更需要考慮ETF追蹤指數或者商品表現的誤差，誤差愈低愈好；甚至是ETF呈現溢價或者折讓也是重要的考慮因素。

依循環周期 順勢投資

在正常情況下的投資市場裏，無論任何價格波動，均應該是依循着循環周期去運行，而不是永遠朝單一方向移動。

歷史上，投資市場內有不少人曾經對循環周期進行深入研究，而當中最為人所熟悉的，必定是投資大師江恩（William Dilbert Gann），他的分析理論結合了時間性與周期循環理論。他認為市場趨勢是以十年作為一個循環周期，而該周期是能夠出現於一個市場歷史低點（或高點）的十年之後，或者是一個新的歷史高點（或低點）的十年之後。亦即是說，市場由一個高點（低點）轉至下一個高點（低點）的過程，往往需要約十年時間，而且升跌持續互相交替。而同一時間，期間任何一段升勢或跌勢，也不能持續三年以上，當中可能出現三至六個月的調整，亦可能沒有任何調整。

市場調整 十年一循環

江恩最初將循環周期理論應用於農產品期貨，其後延伸至股票，投資成功率高達80至90%，他在三十五年的投資生涯中，總共錄得3.5億美元純利。而當我們將循環周期理論應用在港股的分析上，我們不難發現香港股市在二十年來，恒生指數分別在一九八七年、一九九七年和二○○七年見頂，而每次見頂時間剛好是相差十年；而當九七年見頂後，跌勢也不超過三年，到了二○○○年又出現科網泡沫帶動股市上升，然後才再度下跌，然後再次下跌，直至○七年股市才再度見頂。由此可見，江恩的理論到了今時今日，還具有相當重要的參考價值。

實際上，循環周期理論背後的原理是：當經濟發展到達頂峰，商業經營景氣與市場對資源配置定向往往會出現落差，偏離原來均衡，於是市場便需要進行調整，直至新均衡點再次出現為止。而當中的調整過程，很大程度是視乎市場落差的程度而定，有可能是急速痛苦的，亦有可能是緩慢溫和。

經濟盛極而衰或衰極而盛，是一個必經的過程。現代某些政客或者投資者均祈望經濟情況或者企業盈利能夠長期處於上升軌道，於是運用一切手段去控制經濟的發展，但是這些想法是不切實際的。投資者唯一能夠做到的就是嘗試了解循環周期的變化，繼而作出針對性的資源配置，順勢而行。

動態估值增短炒勝算

一般投資者在進行投資前，均喜歡用絕對估值去衡量股票的平貴。譬如當工業股的市盈率（PE）超過二十倍時，又或者內需股的市盈率（PE）超過三十倍時，投資者一般會認為這些股份估值較高，不適宜現階段買入，應該等待股市大幅回落時才考慮買入。對於長線投資者而言，這種絕對估值方法相當合適，因為這樣的方法可以避免在股票估值過高時買入，而且長線投資者應該在股市處於低位或者熊市時建倉。

絕對估值欠全面

不過，對待短線投資時，我認為衡量股票的絕對估值是需要的，但是投資者更可以同時運用動態估值去加以輔助。因為倘若我們只運用絕對估值，很容易便會放棄了許多熱門焦點上升股份。試舉例，假設現時體育用品股的市盈率（PE）大約處於三十倍，投資者便可能覺得此類股票較為昂貴，並不值得買入；但往往在投資者放棄買入後，此類股票可能繼續上升，並持續處於較高的估值位置。

一般在牛市當中，熱門當炒的股份估值會持續處於較高的水平，買入這類股份並不一定風險較高，因為估值高的股票是有可能愈來愈貴，直至泡沫爆破為止。

往往在股市處於上升周期之中，倘若投資者只是衡量股票的絕對估值，很可能會錯失一些持續表現良好的股票。投資者除了衡量個別股票的絕對估值外，也不妨留意股票與股票之間的相對強弱（Relative Strength）。

優質股強者愈強

相對強弱是動態估值的方法之一，而且理念相當簡單，就是以個別股票和行業來說，它們的價格在某段時間內的表現與交易所內其他股票和行業的表現作比較。這個原理的基礎是建基於當投資市場處於上升周期之中，往往股票會呈現強者愈強、弱者愈弱的現象。因為一些基本因素較佳的股票，市場給予的估值自然較高，而且市場上也是買入的人較多、沽出的人較少。

在簡單供求效應下，股價自然會不斷上升。如是者，這類股票將會吸引到愈來愈多人希望購買該股票，導致股票的需求增加，繼續將股價推高，直至股價「爆煲」為止。

股價的波動是動態的，而相對估值的概念也是動態的，每天股價的波動也會造成影響。現時不少財經報章雜誌，甚至是財經資訊供應商均有提供相關的資訊，他們一般基本上均會列出過往一周各行業和各類股票的股價表現，有些甚至會將相對強弱圖表化。

一般而言，處於強勢的股票相對強弱圖表也應該呈現向上走勢，表示它們的走勢相對其他股票愈來愈強，相反亦然。因此，在選擇短線投資對象時，投資者應該較留意相對強弱，而不是單單留意那些估值較低、表現持續偏弱的股票。