以股代樓

在人生旅途上，一般人均會經歷幾個重要的人生階段，分別是畢業、工作、求偶和置業。而筆者於今年六月也正式畢業，並開始正式工作。從現在開始計算，未來十年應該是要為結婚和置業作好準備。一般而言，當一段感情進入到談婚論嫁的階段，雙方家長及情侶大都希望會先確定了居所，然後才正式「擺酒結婚」。


當然，要確定居所，情侶們並不一定要選擇買樓，租樓也可能是一個選擇。而最近，筆者則跟朋友討論到一個非傳統的置業方法，就是「以股代樓」，筆者希望透過本期專欄跟讀者們探討一下有關方案。

以股代樓的意思是我們並不直接買樓，反而是運用買樓的資金，去買入一些優質、具派息的股票，然後再用股息收入租樓居住。此方法的論調是建基於: 優質股票長遠上升空間應比物業大，始終物業存在資產折舊(Depreciation)，樓齡越高的話，樓宇的價值應該持續下跌，而且所牽涉在維修保養方面的支出也會增加；而優質股票的盈利及股息應該持續增加，用買樓的資金作股票投資，長遠價值應該會增加。簡單而言，如果我們想買入一個價值300萬的物業，以年租4厘作計算，市場租金大約應該為$12000元；但如果我們以300萬買入一些長線優質、具派息的股票(假設息率同樣為4厘)，我們已經足夠交付租金，而且股息也會隨著上市公司的盈利增加，在未來為我們創造更多現金流(股息收入大於租金)。這些餘下的現金流更可再投資，尋求更高回報。同時，股價的上升也會導致你的資產淨值上升，令到「以股代樓」方案能夠跑贏直接買樓置業。

不過，此方法當中也牽涉不少難處，其中最重要的是選股能力，倘若你未能選中一只「千里馬」股票，你的投資會變得難以維持持續增長，於是也有機會未能應付租金指出。而且，上述例子是假定了我們擁有與置業目標價值同等量的現金，這對一般人來說也是難以實現的，因為大部分人買樓時均需要做按揭，因此此方法或許只適合能夠一筆過現金買樓的朋友。