2010年7月26日星期一

以股代樓

在人生旅途上,一般人均會經歷幾個重要的人生階段,分別是畢業、工作、求偶和置業。而筆者於今年六月也正式畢業,並開始正式工作。從現在開始計算,未來十年應該是要為結婚和置業作好準備。一般而言,當一段感情進入到談婚論嫁的階段,雙方家長及情侶大都希望會先確定了居所,然後才正式「擺酒結婚」。


當然,要確定居所,情侶們並不一定要選擇買樓,租樓也可能是一個選擇。而最近,筆者則跟朋友討論到一個非傳統的置業方法,就是「以股代樓」,筆者希望透過本期專欄跟讀者們探討一下有關方案。

以股代樓的意思是我們並不直接買樓,反而是運用買樓的資金,去買入一些優質、具派息的股票,然後再用股息收入租樓居住。此方法的論調是建基於: 優質股票長遠上升空間應比物業大,始終物業存在資產折舊(Depreciation),樓齡越高的話,樓宇的價值應該持續下跌,而且所牽涉在維修保養方面的支出也會增加;而優質股票的盈利及股息應該持續增加,用買樓的資金作股票投資,長遠價值應該會增加。簡單而言,如果我們想買入一個價值300萬的物業,以年租4厘作計算,市場租金大約應該為$12000元;但如果我們以300萬買入一些長線優質、具派息的股票(假設息率同樣為4厘),我們已經足夠交付租金,而且股息也會隨著上市公司的盈利增加,在未來為我們創造更多現金流(股息收入大於租金)。這些餘下的現金流更可再投資,尋求更高回報。同時,股價的上升也會導致你的資產淨值上升,令到「以股代樓」方案能夠跑贏直接買樓置業。

不過,此方法當中也牽涉不少難處,其中最重要的是選股能力,倘若你未能選中一只「千里馬」股票,你的投資會變得難以維持持續增長,於是也有機會未能應付租金指出。而且,上述例子是假定了我們擁有與置業目標價值同等量的現金,這對一般人來說也是難以實現的,因為大部分人買樓時均需要做按揭,因此此方法或許只適合能夠一筆過現金買樓的朋友。

5 則留言:

匿名 說...

你都好"精"吓! 上面說要人以股代樓, 下一段又說好難選股, 你說得這樣穩陣, 真的好適合做(股)"估"人.
其實我認為樓要買,不過是要以股息來幫補供樓.

匿名 說...

contradictory!!!

EriChoy 說...

有一些不太明白的地方,我想問問那些息率是怎樣計算的呢?因為有時候也弄的不太清楚。

匿名 說...

你真係超級叻仔...你有無唸個地皮會升值

Larry 洪龍荃 說...

謝謝各位的留言.

我只是希望提出一個新的方法去處理置業的問題, 另外, 我在文章末段的評論也是希望投資者在進行任何行動前均需要清楚了解當中的難處.

另外, 我認為這個辦法的應用應該在香港, 因為我認為香港樓價(大部分樓宇)只會有波幅, 沒有升幅.