樓價短期內難下跌

早前財爺曾俊華宣佈為防止樓市泡沫風險，將徵收三級制的額外印花稅，以打擊樓市炒風。頓時間, 樓市的成交大跌, 而且不少炒家盤更大減5-10%以務求去貨. 這次政府出招的目的是希望打壓炒家, 以回應升勢過急的樓價. 面對這次樓市的升浪, 不少市民均表示是炒風熾熱所造成, 惟我覺得這只是說對了部分.

雖然炒家無疑是對樓市構成煽風點火的作用, 加快樓價的上升速度及幅度, 但是樓市整體上還是透過用家或長線投資者去支持. 現在的利率偏低, 加上H Plan的流行, 置業人士現在供樓的利息支出只是1厘左右. 我們在此先不討論利率長遠會上升的問題, 很多家庭在現在的低息環境下, 也變得很容易負擔供樓支出, 供樓支出可能只佔家庭收入30-40%左右, 當然這種低息情況是扭曲了置業人士的真正負擔能力, 但卻無疑是支持了樓價上升. 另外, 在通漲升溫及美元匯價積弱時, 不少用家或投資者均會覺得香港物業起碼能夠做到保值, 甚至有機會升值, 而且租金回報也不錯, 不少人會寧願選擇置業, 也不願意把錢存放在銀行裡.

此外, 樓價升跌也跟心理預期有極大關係. 接近整個市場也認為美國加息步伐會相當緩慢, 而大家也深知本港樓市的供應量將最快於2013-2014年才回到一個較為合理的水平, 試問在如此預期下, 樓價怎會下跌呢? 因此, 我不知道樓價還會不會大升, 但是我可以肯定說短期內要下跌並不容易, 除非以上支持樓市的因素突然逆轉. 政府這次出招只能壓制樓價不能再大升及減少成交, 在樓價淡靜一段時間後, 用家或長線投資者見到原來樓價都不會因政府招式而下跌時, 他們又會重新入市.

最後, 樓價甚麼時候會跌? 我不知道! 但甚麼情況會導致突然下跌? 我暫時想到的有: 1)美國突然迅速加息 2) 美元轉強 3) 金融危機再次爆發.