2009年3月6日星期五

短評本港樓市

樓價在2007-2008年上半年到達高位,那時最主要受惠於負利率的環境之中,雖然眾多人士在那時建議投資者應該把握時機買入樓房,以保障資產合理地增值及享受樓價持續上升的因素,但是我曾經指出負利率並不是一個買樓的好時機,而是一個賣樓的好機會,因為當時樓價並不是剛剛開始展開升浪,升浪其實從2003年沙士以後已經開始,當時我們處於的環境應該是高位,而不是低位。

失業率估計樓價下跌幅度

不知不覺,時間已經到達了2009年,市場人士展望今年樓價走勢應該都會下跌5-25%不等。一直以來,市場中有多種因素影響樓價,譬如息率、經濟狀況、物業供應及賣地情況等。但是,個人而言,一般傾向參照失業率去估算樓價走勢,我並不是指以上因素並不重要,而是失業率跟樓價走勢的相關係數較高。現在,本港失業率面對著上升趨勢,主要因金融海嘯下企業紛紛為了自保或者節省成本而裁員,2009年失業率大有機會上升至6%左右。當經濟及失業問題同時嚴重時,樓價自必將向下調。因此,參照失業率的估計,我相信樓價今年將會下跌15%-20%附近。

樓價不會重回沙士價

另一方面,我相信樓價最多只會回到2004年的位置,重回沙士價的可能性極低。最主要是沙士時,香港人面對的是致命疾病,那時的惶恐並不是失業可以比較的,因此信心並不能回到當時低位。另外,未來數年香港物業供應量不多,對樓市也是一個支持作用。

美聯物業或許也是指標

由於失業率並不是領先經濟指標,而股市大部分時間領先經濟6個月左右,投資者不妨同時留意美聯的股價走勢,因為美聯生意好壞和預期的收益,或多或少會反映在股價上。美聯生意與樓市關聯甚大,投資者或許能從美聯股價身上快人一步了解樓市的走勢。

5 則留言:

Nate 說...

Larry:

I agree on your point: When the interest rate is close to zero and when others are being hyper and telling people to buy properties, it is the time to sell and walk away. However, this credit crunch spiral is something that you and I (and most of the investors alive) had never seen anything like these before. You might argue that the housing slump and credit crunch are only affecting the US. If you look at the big picture, they are actually affecting all of us globally. Since China is still an export oriented economy, it simply could not "decouple" with the United States and HK's economy mainly depends on the states and mainland China. If things are not getting better, I am afraid there will be at least 30-40% plunge in housing prices in HK. The low-mid price housing market will take a big hit because of that. However, HK will not take a devastating blow like the US did because most of the people in HK have had their lessons in the 1997. I just think 15-20% plunge is too optimistic.

匿名 說...

低處未算低.

香港廠佬已死.
而金融業是鬼子佬的玩意.港人得益不會多.
無錢慘過無命,
出年找工作時你就知.

Larry 洪龍荃 說...

Nate:

Thank you so much for your comment! I think that the low-mid price housing market will not have the chance to take a big hit, since some of the property are at a quite reasonable price now. But I would pay more attention as US's situation is still under great concern.

匿名朋友:

謝謝你的提醒! 我會繼續用心做好準備,迎接未來的挑戰。

hetty 說...

Nate,

謝謝你的忠告.雖然我們不能依賴歷史,但我認了解中國的歷史有助我們觀察中國領遵人的治國能力及政治智慧,畢竟政經不可分割.中國是大國,地大人多,不能亂,一開始就政經一起改革,結果前蘇聯己給了我們很好的例子.就算現在也只能慢慢來,三十年有今天的這份成績是了不起的成就.任何的改革都一定會犧牲部分人的利益(中國犧牲的是農民的利益),但這三十年來無論政府,企業都累積了巨大的財富,這對社會的穩定是起了一定的作用;中國的銀行至今是全世界最穩健的銀行,某一方面來講也要多謝它的資本市場不開放以致於保持了中國金融的穩定性;國共內戰時,共產党軍隊人數和國民党人數比,是少得可憐,二萬五千里的長征使他們贏得時間得以莊大;文革這麼亂,在危急關頭給扭轉過來,所有這些都是好運嗎?我認為不是,我相信他是有政治智慧及遠見的政党,而且思想會一代比一代開放.我個人認長線投資更多是靠信念,如果相信中國政府,內銀和保險都可買.否則,两者都不可買.短線還要看10676能不能守住,長短線策略應該是不同的.至於两者孰高孰低,我確實沒有做功課,一來己有很多大行及財經界專才代勞,二來两者都不是我心儀的股份,所以如果有錯,請多多見諒.
至於樓價下跌多少百分比,我認為不重要,就像股市一樣,永遠沒有人知道底在哪裹一樣,重要的是樓市肯定要下跌,更重要的是樓市上升拐點何時出現.
你說得對,買股要花心思精挑細選,在這個市塲我相信用心努力的人很多,但成功的人很少,能在熊市賺錢(沽空不算)且長期賺錢者必有他的過人之處,是值得我們大家學習的.

匿名 說...

(中下游)我覺得樓價係今年會大跌, 原因有:

1. 失業率不斷上升, 現怳的發展, 似乎比sars 時更差.
2. 美國經濟未有見低積像, 香港就業情況, 經濟比sars 時, 會拉得更長, 明年反彈無可能.
3. 快公佈的發展商業積, 一定大跌....去年惜售, 今年一定要劈售. 其實, 已開始劈售了.
4. 09,10年, 新落成大增, 係供過於求下, 樓價會一浪低於一浪.
5. 2003年, sars時, 香港經濟短時間急趺, 但大陸, 歐美很強, 對外向的香港復甦大有幫助....特別係當時的廠家, 對樓市起到大力支持作用.
6. 今日, 香港的樓市, 祗係靠往日港人保守的儲蓄.....儲蓄係多, 但這些錢係港人保守剩下來, 要引佢地出來, 唔穿sars價, 好難做到.
7. 樓市現價係 2007年中價, 但恆指係 04年價, 地產股係 04年頭價, 銀行股穿sars價, 部分創上市新低.....樓價跌的空間多大, 大家可以想像.
8. 往日的高薪, 穩定工作, 已全面變更..
9. 租金 (樓的回報) 會斷續向下, 外籍投資少, 老外租客大減; 各行業收入不穩, 收入大減, 租樓開支必定大減. 租金跌, 樓價必跌.



我覺得樓價係今年會大跌, 最少跌30%, 可能跌50%.